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房貸轉不轉LPR這幾個問題一定要搞明白 | 2022-09-12 |
文章来源:由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://www.cfi.net.cn/p20200303000373.html" 本文轉載自公眾號:“京房字” 各位粉絲: 今年10月8日,央行實行房貸利率的新政策,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。 去年12月,央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。也就是說,老的浮動利率貸款的定價基準將可以轉換為LPR。 從昨天開始,老貸款轉換為LPR的新政正式開始實行了,各銀行也都發布了公告了辦理方式。 其實,關于老貸款轉換LPR的新政,上次的推送中已經解釋了。但最近這兩天,該轉不轉?以前打折的利率是否該轉?上浮的又是否該轉?吃不吃虧?還是成了各個群里粉絲們熱議的話題,所以今天還是用更簡單通俗的大白話,給大家解個惑。 1 1、轉換的時候利率有變化嗎? 這是很多人都在問的問題,比如我原來是4.9%的利率,那么轉換后是多少?會不會增加或降低。 其實上次新政解讀就說過了,老的個人住房商貸在轉換時點的利率水平應保持不變。 很容易理解,涉及人數如此之多的轉換,肯定就是要穩,所以肯定不會有變化的。如果轉換的時候利率就降了,銀行就吃虧了,那銀行們肯定不干;如果轉換的時候利率就升了,老百姓(603883)吃虧,老百姓們肯定不答應。 所以,轉換時肯定都是你不吃虧、我也不吃虧,利率還是和之前持平的。 但是,因為央行的新政是12月發的,要求的也是參照12月的LPR,所以轉換后實際的利率,肯定因為12月到如今這幾個月LPR出現的變化而改變。這個放到下一個問題說。 2 2、將來的利率怎么算? 剛才說了,新的貸款利率是按照每月LPR再加上加點來確定。 央行對于此次轉換的要求是,加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。 簡單來說,新的利率有兩個量,LPR和加點。先算出一個加點的固定值(以后就不變了),另外一個量是LPR,它是個變量,每個月都可能有變化。 老貸款的加點怎么算呢? 央行規定的是按照原合同利率減去年12月的LPR,當時五年期LPR是4.8%,那就是用你原先的貸款利率減去4.8%,就是加點的數值。 比如我的貸款之前是4.9%,那么就是4.9%減去4.8%,新的貸款利率就是LPR加10個基點(一個基點是0.01%)。 如果您的貸款之前是打折的,比如打了8折是3.92%的,就是用3.92%減去4.8%,得出來是負數,負的0.88%,新的貸款利率就是LPR減去88個基點。 剛才在第一個問題里說過,轉換當時的利率是不變的,但按照的是去年12月的LPR。當時LPR是4.8%,如果按照4.8%來計算,那么剛才這個例子里,新的利率也是4.9%;第二個例子,新的利率還是3.92%。 但是,每個月都會公布新的LPR,上個月最新一期的LPR就變了,五年期的已經降到了4.75%。那么加點數值是個不變量,加上LPR這個變量后,就改變了(不是每個月都變,得到了重定價日才執行新利率)。 第一個例子中,最新的貸款利率就是4.75%加10個基點,是4.85%,比之前的少了0.05%。 第二個例子中,最新的貸款利率就是4.75%減去88個基點,是3.87%。 當然,如果LPR還繼續降,打個比方,將來降到4.6%了,那么第一個例子的貸款利率就是4.7%,第二個例子房貸利率就是3.72%。 反之,如果LPR上升了,將來升到了5.0%,那么第一個例子貸款利率就是5.1%,第二個例子就是4.12%。 3 3、改了能薅羊毛還是會吃虧? 剛才兩個例子已經看得很清楚了,由于加點確定了是個不變的量,那么如果轉換了,今后影響您房貸利率的就是LPR這個變量了。 如果LPR下降,那么您的貸款利率自然就會下降;反之,您的貸款利率就會上升,有可能比現在的利率還要高。 所以糾結變還是不變,關鍵不在于你自己,在于LPR大趨勢。 目前可以看見的是,近幾年應該比較明確,降息是大形勢。 所以如果你的貸款期限也就剩下幾年了,或者是最近幾年就打算提前還款了,就可以果斷轉成LPR。 但咱們的貸款動不動就是25年30年,10多年甚至20多年之后的形勢預測起來太難了。 連袁天罡大神的《推背圖》對未來都不會預測的那么詳細,所以如今專家們長期的預測,那都是扯淡。 畢竟,影響經濟和金融形勢的因素太多了,很多不確定、無法預料的因素,就比如這次的疫情。 這里只給大家說兩個數據比較,僅供大家參考。 和過去30年里的歷史利率相比,目前中國的住房貸款基準利率(不包括上浮或加點)是最低的。 在國際上,目前我們的貸款利率則比歐美日等發達國家要高。 因此,對于中長期的貸款,就看你自己的心態了。是賭一把將來降息、維持低利率成為長期趨勢,還是穩妥一點守住現在房貸的利率就行。 這和拿錢投股市還是存定期的道理一樣。股市有風險,有賺也有賠;定期存款利率低,但是比較穩。 而且,轉換只要一次機會,如果這次轉成了LPR,以后再想轉回來就沒門了。所以還是應了股市那句話:轉換有風險,決定需謹慎。 4 4、是馬上就辦,還是等等再看? 按照央行發布的新政,LPR的轉換時從昨天開始起辦理,原則上在8月31日前完成。 群里粉絲的想法也分為兩派,一派是當機立斷就拿了主意,要么死活就不變了,要么就已經在手機銀行上辦完了;另一派則是先不著急,等等看,反正8月底前都能辦呢。 那么究竟是應該現在辦,還是先觀望一下等等看呢? 根據央行的規定,在8月底之前,是可以選擇任意時點轉換的。都是用原先貸款的利率減去去年12月的LPR(4.8%)來確定加點數值,3到8月間任何時間去辦理,都是一個標準。 但實際上,何時辦理還是有差別的,那就是因為有個重定價周期和重定價日。 所謂重定價周期,就是將來LPR雖然每月都有可能變化,但不是這個月LPR變了,你下個月房貸利率就變哦。得有個重定價周期,周期最短為一年。也就是說,過了這個周期,你的房貸利率才會變。有可能這一年的周期里,LPR降了3次,那么就把降完之后最新一期的利率來加點成為你的新貸款利率。 所謂重定價日,就是新的周期到了,執行新利率是哪一天。 還是拿我自己的貸款來舉例子,銀行根本就不是雙方約定重定價日,只是給了一個選項,就是貸款發放對應日。 我的貸款是2016年4月8日發放的,作為重定價日唯一的選項就是今年的4月8日。 這就帶來一個需要注意的問題。因為今天是3月,而重定價日是下個月,那么如果我現在就轉換了,那么到下個月4月8日的重定價日,就按照新的利率(3月20日的LPR)了。 剛才說過,上個月的LPR是從4.8%降到了4.75%,那么如果我轉換了,那么到了下個月重定價后,如果3月LPR維持不變的話,房貸利率就從4.9%降到了4.85%了。能省兩杯奶茶錢了。 但如果我要拖到4月8日以后才轉換的話,就得到明年的4月8日才是重定價日,才能執行屆時的新利率了(當然,工行說他們過些天會推出重定價日的另一個選項——維持原合同不變,那么就是明年1月1日了)。 所以,如果你已經下定決心要轉換,你的貸款發放對應日又是在最近幾個月的,那么最好是盡快轉換,還能多薅幾個月的羊毛。 如果你的貸款發放對應日是后幾個月的,又或者你還沒有下定決定的話,那么就可以先不著急轉換,繼續觀望。 中財網 關鍵字標籤:二胎貸款申辦 |
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