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最新消息| 我為群眾辦實事|物業服務合同典型案例 | 2022-05-31 |
| 文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_18195820" 01物業服務公司開啟供水、供暖設備不當，造成業主損失的，物業服務公司是否應當承擔賠償責任【基本案情】物業服務公司與居民委員會簽訂《物業管理合同》，協議約定物業服務公司向該小區所有業主提供物業服務。在供暖季來臨之際，物業服務公司未經李某同意，且未通知李某，倉促打開了李某房屋供暖設備，因李某裝修時改造了供暖設備，設備閥門未擰緊導致漏水，造成李某財產損失，李某訴至法院。【裁判結果】法院生效判決認為，物業服務公司依約對訴爭供暖管道負有管理、維修、養護的義務，然其在給業主開啟供暖管道閥門前未對供暖管道進行檢修，未通知李某擅自開啟供暖設備，致使管道井漏水到原告家中，對訴爭損失發生被告具有過錯，應承擔損害賠償責任。【要點提示】業主有權接受水、電、暖、燃氣、通訊等供應的權利，物業服務公司在提供上述物業服務時應當承擔謹慎注意義務。尤其是提供供水、供暖設備時，應當嚴格按照操作流程，在業主在家情況下，并在業主確保已經檢查水暖設備完好后，才可以開啟屋內供水、供暖設施，提供相應服務。物業服務公司擅自提供上述服務導致業主損失，尤其是導致漏水產生損失的情況下，應當由物業服務公司承擔賠償責任，業主有過錯的，可以減輕物業服務公司的賠償責任。02強電管道引發火災，物業服務公司應否承擔賠償責任【基本案情】物業服務公司為申某所在小區提供物業服務。2020年12月，因強電管道電纜公共用電銅質導線電氣線路故障引燃周圍可燃物引發火災，造成申某房門損壞，申某要求物業服務公司賠償房門損失并支付誤工費。【裁判結果】法院認為，根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條第二款規定：“對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。”《中華人民共和國消防法》第十八條第二款規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。”本案中，《火災事故認定書》認定的起火原因：“電氣線路故障引燃周圍可燃物引發火災。”電氣線路故障顯然屬于物業服務公司管理的范圍，物業服務公司未能及時發現安全隱患并采取合理措施，致使發生火災，從而造成申某財產損壞，違反了合同義務與法定義務，構成違約，應負賠償申某之責任。判決物業服務公司賠償申某房門損失并支付合理期間的誤工費。【要點提示】物業服務公司應按照合同約定對公共設施中容易堵塞的公共排污、落水管道的疏通管理予以重視，對消防設施進行維護，將其作為物業服務的重點工作。如物業服務公司對公共排污、落水管道的日常管理、疏通、維護工作不到位，給業主造成損失的，因消防設施維護不到位，造成起火，對業主造成損失的，應當承擔相應賠償責任。造成嚴重后果的，應當承擔刑事責任。03開發商逾期交付房屋、逾期辦證、房屋存在質量問題等，業主能否據此不交納物業費【基本案情】物業房屋公司與開發商簽訂《物業服務委托合同》，協議約定物業房屋公司向該小區所有業主提供物業服務。該小區因開發商設置土地抵押等問題，在交付房屋六七年后，仍未能辦理不動產權證書，業主張某某據此不交納物業費。【裁判結果】法院生效判決認為，物業房屋公司與開發商簽訂的物業服務委托合同對業主具有約束力，張某某應當支付物業費，張某某對開發商逾期辦證問題，可依法向開發商主張權利。【要點提示】開發商遺留問題導致業主拒不交納物業費是導致物業服務合同發生的最主要原因，開發商逾期交房未賠償、開發商逾期辦證未賠償、開發商原因的房屋漏水滲水等房屋質量問題。上述問題發生后，業主往往以不交納物業費為由進行抗爭。但物業服務公司與開發商在法律上并非同一主體，雙方基本法律關系不一致，業主以與開發商之間的糾紛為由對抗交納物業費的，不予支持。但物業服務公司對業主反映的房屋質量問題，從未進行查看、未上報開發商或者施工方，故意不履行職責的除外。04業主拖欠物業費，物業服務公司要求支付違約金的，應否對違約金進行調整，調整標準如何確定【基本案情】物業服務公司與開發商簽訂《物業服務委托合同》，協議約定物業服務公司向該小區所有業主提供物業服務。業主萬某長期以各種理由拖欠物業費，物業服務公司訴至法院，要求萬某支付物業費并按照日千分之五的利率支付違約金。【裁判結果】法院生效判決認為，物業服務公司與開發商簽訂的物業服務委托合同對業主具有約束力，萬某應當支付物業費，對物業服務公司主張的違約金問題。萬某逾期交納物業費，應當支付違約金，考慮案件具體案情，法院酌定違約金按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率確定。【要點提示】物業服務公司與開發商、業主委員會簽訂的物業服務合同中，一般會約定物業費按月或按季度等進行收取，逾期不交則按照日萬分之五或以上的標準交納滯納金或違約金，該約定業主并不知情，而且明顯過高，物業服務公司未按時收取物業費產生的損失就是物業費利息，應當根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條的規定對違約金予以調減，根據具體案情、物業服務公司服務水平以及產生糾紛的原因等，參照銀行業間同期拆借中心公布的市場報價利率進行處理，最高不超過該利率的50%確定違約金標準。05物業服務公司收取業主裝修押金，業主裝修完畢后，物業服務公司是否應當退還裝修押金【基本案情】物業服務公司在業主謝某接收房屋時收取了謝某的裝修押金2000元，后該物業服務公司退出該小區物業服務，謝某主張物業服務公司退還裝修押金。【裁判結果】法院生效判決認為，物業服務公司未提供證據證明謝某存在裝修違規需要使用押金進行賠償的情形，物業服務公司應當退還裝修押金，物業服務公司以已經退出物業管理，不再提供服務等理由不予退還押金，沒有依據，判令物業服務公司退還裝修押金。【要點提示】業主收到新房鑰匙并驗收房屋后，一般就會開始對房屋進行裝修，裝修難免產生裝修垃圾，也可能對上下鄰居或者管道產生損害，物業服務公司收取裝修押金，對業主進行約束和管理，符合雙方合同約定。但在業主裝修完畢，物業服務公司驗收無損害后，應當及時退還裝修押金，不得無故占有裝修押金。06物業服務公司未完全履行物業管理服務義務，影響業主的生活質量，是否應酌情減免部分物業服務費【基本案情】被告李某與馬某系夫妻關系，物業服務公司為二人所在小區提供物業服務。李某與馬某的房屋位于小區一樓，其窗戶所面對天井底部經常存在垃圾，由于物業服務公司打掃衛生不及時，導致衛生狀況較差，甚至存在老鼠等。【裁判結果】法院生效判決認為，物業服務合同是物業服務公司向業主提供服務,業主向物業服務公司交納物業費的契約，物業費的收取正是用于保障物業共用部位、共用設施的日常運行維護、清潔衛生、綠化養護、公共秩序維護、物業服務人員工資等項目開支。李某、馬某作為小區的業主，享受了物業服務，應當及時、足額交納物業費。物業服務公司在履行合同過程中存在公共衛生保潔不及時等違約行為，一定程度上影響了被告的生活質量。但是物業服務公司并非完全不履行合同義務，僅是提供物業衛生方面服務質量未達到合同約定的標準，屬一般違約。綜合考慮小區物業服務情況、雙方的違約程度等因素，對物業費的數額酌情減免30%。【要點提示】對于物業服務公司所提供的物業服務，如果僅是公共衛生保潔不及時等行為，要綜合考慮公共衛生保潔不及時等日常服務行為對業主生活的實際影響。本案中因二被告房屋所在位置特殊，其所在一樓開窗后面對天井，天井衛生打掃不及時，影響了二被告的生活質量，因此物業服務公司構成了一般違約，法院酌情對物業費進行了減免。07大風天氣導致小區樓房玻璃掉落造成業主車輛損失，保險公司賠償后能否向物業服務公司代位求償【基本案情】案外人徐某將其名下車輛在某保險公司處投保車損險等商業保險，保險期間自2018年8月30日0時至2019年8月29日24時。2019年8月16日晚，案外人徐某將涉案車輛停放在涉案小區4號樓三單元樓下未劃定停車位的車庫前，該單元13樓樓道內玻璃墜落致涉案車輛受損。事故發生后，案外人徐某將某保險公司訴至法院，要求某保險公司賠償其因本次事故造成的車輛損失，法院判決某保險公司賠償案外人徐某車輛損失，并承擔訴訟費。某保險公司賠償完畢后取得代位求償權訴至法院，要求物業服務公司賠償相應損失。某保險公司與物業服務公司均認可事故發生時風力很大，因事故發生地點無氣象站觀測點，經法院調查，氣象局選取事故發生地點附近三個氣象站觀測點數據，證明事故發生時在三個區域自動氣象站觀分別測出現極大風34.6米秒、極大風14.5米秒、極大風13.4米秒。【裁判結果】法院生效判決認為，涉案事故發生當天，確實存在極大風惡劣天氣，物業服務公司作為普通經營者，對大風的強烈程度未能正確預見，具有合理性。因事故發生時風力太大，涉案樓道內玻璃墜落是超強風力所致，物業服務公司無法避免并克服本案車輛損失的發生，應認定大風導致本案車輛損失屬于不可抗力。雖然大風造成涉案車輛受損屬于不可抗力，但物業服務公司作為專業物業管理公司應對其負責管理范圍內的公共設施進行巡檢、維修、養護和管理，因其未能及時發現并消除安全隱患，造成涉案車輛損壞的后果，說明其在經營管理上存在一定過錯，不能因不可抗力而全部免除責任。因涉案車輛未嚴格按照管理規定停放在車位內，亦存在一定過錯。綜上，結合物業日常管理職責、車主停車狀況和惡劣天氣三方面因素，確定責任比例為惡劣天氣60%、物業服務公司20%、案外人徐某20%，符合實際情況。物業服務公司應賠償20%的損失。【要點提示】物業服務公司作為專業物業管理公司應對其負責管理范圍內的公共設施進行巡檢、維修、養護和管理，因其未能及時發現并消除安全隱患，造成涉案車輛損壞的后果，物業服務公司在經營管理上存在一定過錯，應當承擔一定的損失賠償責任。08業主能否以訴訟時效抗辯不予繳納物業費【基本案情】物業服務公司與李某簽訂《前期物業服務協議》，協議約定物業服務公司向業主提供物業服務。李某因在外地居住，常年未交納物業費。物業服務公司于2020年8月21日訴至法院，李某抗辯2017年8月份以前的物業費，超過訴訟時效，不應支持物業服務公司2017年8月份以前的物業費。【裁判結果】法院認為：物業服務合同屬于分期履行的連續性合同，雙方之間形成的是定期給付之債，該債務系在同一物業服務合同項下產生，具有整體性和關聯性，即便權利人沒有在每一期履行期限屆滿后主張權利，也并不意味著其怠于行使權利，而是基于債務整體性的合理信賴，理應予以保護。物業服務公司要求業主繳納物業費的訴訟時效期間，應從最后一期物業費履行期限屆滿之日起計算。現原告公司仍在被告小區實行物業管理服務，物業服務公司的訴訟請求并未超過訴訟時效期間。故對于被告關于2017年7月16日之前的物業費已超過訴訟時效的辯解，法院不予采納，判決李某支付全部物業費用。【要點提示】物業費數額較低，物業服務公司一般不會及時起訴，有些物業服務公司在業主拖欠物業費超過三年后才會起訴，部分業主會以三年以外部分超過訴訟時效為由進行抗辯。物業服務合同屬于分期履行的連續性合同，雙方之間形成的是定期給付之債，該債務系在同一物業服務合同項下產生，具有整體性和關聯性，即便權利人沒有在每一期履行期限屆滿后主張權利，也并不意味著其怠于行使權利，而是基于債務整體性的合理信賴，理應予以保護，故訴訟時效的抗辯，不予支持。但物業服務公司已經退場，不再繼續提供物業服務，則應自退場之日起計算訴訟時效。09物業服務公司能否以其與村委簽訂的物業管理服務合同請求村委支付物業費【基本案情】物業服務公司與某村委簽訂《物業管理服務合同》，約定物業服務公司為某社區提供物業服務，住宅房屋由物業服務公司按建筑面積每月每平方米1.48元向業主或物業使用人收取。物業服務公司直接起訴村委，請求村委支付物業費。【裁判結果】法院生效判決認為，村委作為村民自治組織，依法有權辦理該村的公共事務和公益事業，其代表村民選聘物業服務公司并簽訂物業服務合同，對村民具有約束力。如果由村委承擔物業費，將會導致村民免費享受物業服務而由村委承擔費用的局面，這顯然有違公平。另村委與物業服務公司簽訂的物業管理服務合同亦約定住宅房屋由原告按建筑面積每月每平方米1.48元向業主或物業使用人收取，業主和物業使用人不按約定交納物業管理費的，應承擔違約責任，被告村委協助做好協調和思想工作。因此，物業服務公司請求村委支付物業服務費無事實和法律依據。【要點提示】關于村委應否支付物業服務費，案涉《物業管理服務合同》明確約定物業服務受益人為全體業主和物業使用人，物業服務費用由物業服務公司向業主和物業使用人收取，若業主和物業使用人不按約定交納物業服務費，應承擔違約責任，村委協助做好協調和思想工作，合同雙方均應依照合同上述約定履行義務。物業服務公司向村委主張物業服務費無事實和法律依據。10商業性質用房的物業費是否可以高于普通住宅用房物業費價格【基本案情】物業服務公司與某開發商簽訂《前期物業服務協議》，協議約定物業服務公司向全體業主含商業沿街提供物業服務，商業沿街物業費用高于普通住宅物業費，滕某以商業沿街房屋物業費高于住宅房屋物業費不合理為由，要求按照住宅房屋標準收取物業費。【裁判結果】法院認為，《山東省物業服務收費管理辦法》第六條規定，“實行市場調節價的物業服務收費，由業主或者物業使用人與物業服務企業通過物業服務合同約定。”第八條規定，“普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。”滕某房屋系沿街商業，非普通住宅，物業服務公司有權按照市場調節價收取物業費。法院判決滕某應按照約定的商業沿街物業費價格支付物業費。【要點提示】普通住宅前期物業公共服務費實行政府指導價，其他物業的物業公共服務費實行市場調節價。物業服務公司屬于營利法人，不屬于公益法人，其有權取得利潤。但物業費關乎千家萬戶，城市居民無不與物業服務公司打交道，交納物業費，故普通住宅物業公共服務費實行政府指導價，不能過高而造成業主負擔，不能過低而造成物業服務公司惡性競爭，使得物業服務公司不能盡職。但對于商業等物業公共服務實行市場調節價，可以高于普通住宅的物業費價格，也有權收取低于普通住宅物業費價格的物業費用，或者進行減免。供稿：東港法院研究室原標題：《我為群眾辦實事|物業服務合同典型案例》閱讀原文特別聲明本文為澎湃號作者或機構在澎湃新聞上傳并發布，僅代表該作者或機構觀點，不代表澎湃新聞的觀點或立場，澎湃新聞僅提供信息發布平臺。申請澎湃號請用電腦訪問http:renzheng.thepaper.cn。 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